Die 97jährige demente Mieterin – und die fristlose Kündigung

Die Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters auch bei einer fristloser Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berücksichtigen.

Schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters können daher im Einzelfall zur Folge haben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters nicht gegeben ist.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die 97jährige Mieterin zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann – im Jahr 1955 eine Dreizimmerwohnung in München und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die (bettlägerige) Mieterin bewohnt die Dreizimmerwohnung und steht seit einigen Jahren aufgrund einer Demenzerkrankung unter Betreuung. Der Betreuer bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung. Seit dem Jahr 2007 ist er Betreuer der Mieterin und pflegt sie ganztägig. Im Jahr 2015 äußerte der Betreuer in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieterin. Die Vermieterin sprach daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht München hat die Räumungsklage abgewiesen1. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht München – I ihr allerdings stattgegeben2: Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrages für die Vermieterin auf der Hand. Die von der Mieterin vorgebrachten persönlichen Härtegründe könnten erst im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags nach § 765a ZPO geprüft werden.

Auf die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Mieterin und ihres Betreuers hat nun der Bundesgerichtshof unterstrichen, dass zu den bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten fristlosen Kündigung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls ohne weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters gehören.

Denn § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung – wie das Landgericht – auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte zudem verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben – was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist , dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt. Das Landgericht hätte insoweit dem Vortrag der Mieterin und ihres Betreuers nachgehen müssen, wonach die Mieterin auf die Betreuung durch ihren Betreuer in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Berufungsurteil des Landgerichts München I aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. November 2016 – VIII ZR 73/16

  1. AG München, Urteil vom 14.08.2015 – 417 C 11029/15 []
  2. LG München I, Urteil vom 20.01.2016 – 14 S 16950/15 []