Betriebskostenerhöhungen und die fristlose Kündigung

Der Vermieter kann einem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, bei Erreichen der gesetzlich vorgesehen Rückstandshöhe von zwei Monatsmieten fristlos kündigen. Er muss hierfür nicht den Mieter zunächst auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagen und mit der Kündigung abwarten, bis der Mieter rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.

In dem heute vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist die Klägerin Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Schönefeld. Die Grundmiete betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt.

Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Die Klage ist sowohl erstinstanzlich vom Amtsgericht Königs Wusterhausen1 wie auch in der Berufungsinstanz vom Landgericht Potsdam2 abgewiesen worden. Der Widerklage wurde dagegen von den Instanzgerichten weitgehend stattgegeben, insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Das Landgericht Potsdam vertrat dabei die Auffassung, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Klägerin gegen das landgerichtliche Urteile blieb jetzt ebenfalls ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11

  1. AG Königs Wusterhausen, Urteil vom 07.10.2009 – 9 C 588/04 []
  2. LG Potsdam, Urteil vom 09.12.2010 – 11 S 136/09 []