Erwerb gemeindeeigener erschließungspflichtiger Grundstücke – und die Grunderwerbsteuer
Veräußert eine erschließungspflichtige Gemeinde ein Grundstück und übernimmt der Erwerber dabei die vertragliche Verpflichtung, für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen bestimmten Betrag zu zahlen, ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs regelmäßig nur das unerschlossene Grundstück (Fortsetzung des BFH-Urteils vom 15.03.2001 – II R 39/99).
Beim Erwerb eines unerschlossenen Grundstücks von einer erschließungspflichtigen Gemeinde ist mithin die Grunderwerbsteuer regelmäßig nur auf den Preis für das unerschlossene Grundstück zu zahlen. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber sich vertraglich verpflichtet, für die künftige Erschließung einen bestimmten Betrag an die Gemeinde zu zahlen.
Die Erwerberin in dem hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall erwarb von der erschließungspflichtigen Gemeinde einen Miteigentumsanteil an einem unbebauten und unerschlossenen Grundstück. In dem Kaufvertrag waren Entgelte für das Grundstück und für die künftige Erschließung jeweils gesondert ausgewiesen.
Der BFH hat unter Hinweis auf seine frühere Rechtsprechung[1] entschieden, dass ein solcher Vertrag regelmäßig in einen privatrechtlichen Vertrag über den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks und einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags aufzuteilen ist. Eine solche Ablösungsabrede ist nur öffentlich-rechtlich zulässig; als privatrechtliche Vereinbarung wäre sie nichtig. Das Vertragswerk ist aber so auszulegen, dass es weitestmöglich wirksam bleibt. Der Verkauf eines noch zu erschließenden Grundstücks durch die erschließungspflichtige Gemeinde ist dabei nicht zu verwechseln mit dem Verkauf durch einen privaten Erschließungsträger[2].
Bundesfinanzhof, Urteil vom 28. September 2022 – II R 32/20
