Der Wohnungskaufvertrag und der überhöhte Kaufpreis

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Ein Wohnungskaufvertrag kann wegen sittenwidrig überhöhten Kaufpreises nichtig sein.

So hat sich die Käuferin einer Eigentumswohnung in Berlin-Friedrichshain nun auch in zweiter Instanz vor dem Berliner Kammergericht mit ihrem Klagebegehren durchgesetzt, den Kaufvertrag aus dem Jahre 2006 wegen sittenwidrig überhöhten Kaufpreises rückabzuwickeln. Das Kammergericht bestätigte jetzt in einem Berufungsurteil im Wesentlichen ein Urteil des Landgerichts Berlin[1], durch das die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verurteilt worden war.

Die Sittenwidrigkeit ergebe sich, so das Kammergericht, aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen dem verlangten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Wohnung. Einem Kaufpreis in Höhe von 76.200,- € habe ein sachverständig festgestellter Wohnungswert in Höhe von lediglich 29.000,- € für die knapp 33 m² große Wohnung gegenübergestanden. Zu Recht habe das Landgericht daraus auf eine „verwerfliche Gesinnung“ der Verkäuferin geschlossen. Diese könne sich nicht mit einem Bericht über die Einschätzung des Verkehrswertes rechtfertigen, den sie seinerzeit eingeholt habe und der zu einem durchschnittlichen Marktwert in Höhe von 1.790,00 €/m² gelangt sei. Dieser Bericht beruhe erkennbar auf der Annahme, dass vor dem Verkauf noch umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt würden; er bilde offensichtlich nicht den Verkehrswert Ende 2006 ab.

Nach dem Urteil muss sich die Klägerin allerdings auf ihren zurückverlangten Kaufpreis Mieteinnahmen aus der Wohnung in Höhe von 11.063,25 € ebenso anrechnen lassen wie Nutzungsvorteile, die sie dadurch erlangt hat, dass sie die Wohnung zeitweilig selbst genutzt hat.

Kammergericht, Urteil vom 15. Juni 2012 – 11 U 18/11

  1. LG Berlin, Urteil vom 15.04.2011 – 20 O 30/10[↩]