Wenn die Gerichtsvollzieherin nicht räumen kann…

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Eine Gerichtsvollzieherin sollte eine fünfköpfige Familie in der Lausitzer Straße 8 in Berlin zwangsweise räumen. Bei ihrer Ankunft befanden sich aber soviele Personen im Treppenhaus und Eingangsbereich des Hauses, dass ein Durchkommen wohl nicht mehr möglich war. Nachdem die Gerichtsvollzieherin bei ihrer Ankunft die Demonstranten bemerkt hatte, hat sie keinen Versuch unternommen, die Räumung durchzusetzen und ging wieder.

Die Zwangsräumung sollte aufgrund eines Urteil des Amtsgerichts Tempelhof Kreuzberg vom 30. August 2011[1] ergehen. Das Landgericht Berlin hat dieses Urteil in einem Berufungsverfahren am 18. Juni 2012 bestätigt.

Die Familie mietete mit Vertrag vom 1. Oktober 1996 von dem Rechtsvorgänger des Klägers die Wohnung in der Lausitzer Straße. Die Wohnung hat vier Zimmer und ist 126,08m2 groß und wird von 2 Erwachsenen mit ihren drei Kindern, die 19, 16 und 14 Jahre alt sind, bewohnt. Der Vermieter ist seit 2006 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Die Parteien stritten vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg um die Zustimmung zur Erhöhung der Miete. Das Amtsgericht hat die Familie als Beklagte seinerzeit verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 469,36 € um 93,87 € auf 563,23 € ab dem 01. Oktober 2007 zuzustimmen[2]. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten ist zurückgewiesen worden[3].

Die Beklagten haben den aus der Mieterhöhung resultierenden Rückstand zunächst nicht ausgeglichen. Mit dem Schreiben vom 20. Dezember 2010 erklärte die Hausverwaltung für den Kläger die fristlose und fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses unter Verweis auf einen aufgelaufenen Rückstand von 5.837,29 €. Der Kündigung lag eine Aufstellung über die Zahlungsrückstände bei. Unter dem 19. Januar 2011 hat der Kläger Klage gegen die Beklagten mit den Anträgen erhoben, die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung und zur Zahlung von 3.754,80 € zu verurteilen. Der Kläger hat in der Klage erneut fristlos und fristgemäß gekündigt, da die Beklagten den Mieterhöhungsbetrag für die 40 Monate von Oktober 2007 bis Januar 2011 von (40 x 93,87 € =) 3.754,80 € nicht gezahlt hatten. Die Klage ist am 08. März 2011 zugestellt worden. Die Beklagten zahlten am 24. Januar 2011 den Betrag (gemäß Kündigungsschreiben des Klägers) von 5.837,29 €. Darauf hat der Kläger den Zahlungsantrag zurückgenommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten in dem am 30. August 2011 verkündeten Urteil zur Räumung und Herausgabe der Wohnung zum 30. September 2011 verurteilt, da die fristgemäße Kündigung zu diesem Zeitpunkt wirksam sei[1]. Es läge eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten im Sinne des § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, wenn sie den aus der Mieterhöhung resultierenden Rückstand nicht zahlten. Dagegen ist Berufung beim Landgericht Berlin eingelegt worden.

In seiner Urteilsbegründung verweist das Landgericht Berlin auf seinen Beschluss vom 7. Dezember 2011 (über die Zurückweisung des Antrags auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung) in dem es u.a. heißt:

„Die Berufung wendet sich nicht gegen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts. Die Berufung greift auch nicht mehr die Formalien der Kündigungen vom 20. Dezember 2010 und aus der Klage an. Beanstandungen insoweit ergeben sich für das Landgericht auch aus den Akten nicht. Insbesondere war schon die Kündigung vom 20. Dezember 2010 hinreichend im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB begründet. Unstreitig lag der Kündigung die von dem Kläger zu den Akten gereichte Zahlungsaufstellung bei, aus der die Beklagten monatsweise entnehmen konnten, welche Miete der Kläger als geschuldet und welchen Anteil davon er als gezahlt ansieht. Es ist unerheblich, ob in der Zahlungsaufstellung weitere Positionen – wie Betriebskostennachforderungen – enthalten waren, die eine Kündigung -jedenfalls eine fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB – nicht begründen konnten.

Vollkommen zutreffend gehen die Parteien und das Amtsgericht davon aus, dass die fristlosen Kündigungen wegen der zwischenzeitlichen Zahlung entfallen waren, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Die fristgemäße Kündigung vom 20. Dezember 2010 war jedoch gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam.

Es ist eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, wenn die Beklagten nach einem mehrjährigen Streit über eine Mieterhöhung die aus der Mieterhöhung resultierenden Rückstände nach der rechtskräftigen Verurteilung nicht ausgleichen. Mit dem am 16. September 2010 verkündeten Urteil des Landgerichts stand fest, dass die Beklagten die Mieterhöhung bedienen müssen. Insbesondere oblag dem Kläger hierzu keine Mahnung. Zum einen ergibt sich die Zahlungspflicht unmittelbar nach dem Urteil. Zum anderen ist schon gesetzlich geregelt, dass den Beklagten für den Ausgleich höchstens zwei Monate eingeräumt sind, § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB. Der Kläger wartete diese Frist ab und kündigte, als auch Ende Dezember – also drei Monate nach dem abschließenden Urteil – keine Zahlung und auch sonst keine Nachricht der Beklagten vorlag.

Das Verschulden der Beklagten entfällt hier nicht aufgrund der von ihnen angeführten Umstände, die die Kammer zu ihren Gunsten als unstreitig unterstellt. Es mag sein, dass die Beklagten zusätzlichen finanziellen Schwierigkeiten ausgesetzt waren, indem sie eine Meistergründungsprämie, ein Darlehn der KfW und Verbindlichkeiten gegenüber dem Arbeitsamt sowie ein privates Darlehn zurückzuzahlen hatten. Es ist jedoch in keiner Weise ersichtlich, dass es sich um unerwartet aufgetretene und unverschuldete Schwierigkeiten handeln würde. Es kommt hinzu, dass die Beklagten den Kläger nicht informierten und z.B. um Ratenzahlung nachsuchten.

Das Landgericht geht davon aus, dass der Suizid des Bruders der Beklagten zu 2) für die Familie ein schwerer Schock war und das Leben der Familie durchgreifend beeinflusst hat. Es ist vollkommen nachvollziehbar, dass darüber jedwede andere Angelegenheit in den Hintergrund tritt. Jedoch war das furchtbare Ereignis bereits im Februar 2010. Es ist ohne weiteres anzuerkennen, dass für Wochen ein Ausnahmezustand in der Familie herrschte. So tief und traurig der Einschnitt auch war, kann er aber mehrere Monate später nicht mehr rechtfertigen oder auch nur entschuldigen, dass die Beklagten die fälligen Mieterhöhungen nicht ausglichen. Selbst wenn man zu ihren Gunsten unterstellt, dass sie zu Jahresanfang 2010 den Streit um die Mieterhöhung völlig aus dem Blick verloren hatten, schuf das am 16. September 2010 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin dazu völlige Klarheit. Die Beklagten mussten an dieser Stelle wissen, dass sie zahlen müssen.

Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16. Februar 2005[4] ist geklärt, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht auch für die fristgemäße Kündigung gilt, sondern allenfalls das Verschulden des Mieters bei ZahlungsverzugJn einem milderen Licht erscheinen lassen kann. Hier sind aber – wie oben schon ausgeführt – neben der bloßen Zahlung auf die Kündigung hin keine weiteren Aspekte gegeben, die es gerechtfertigt erscheinen lassen würden, ein geringeres Verschulden anzunehmen. Die Zahlung allein kann nicht genügen, da ansonsten der vom Bundesgerichtshof hervorgehobene Unterschied zur fristlosen Kündigung nivelliert würde.

Auch in Anbetracht des schon länger bestehenden Mietverhältnisses, das bisher – soweit ersichtlich – ohne Belastungen war, überwiegt doch im Ergebnis das aufgrund der Pflichtverletzung entstandene Interesse des Klägers an der Beendigung des Vertrages.“

Hieran hält das Landgericht Berlin auch nach der Stellungnahme der Beklagten vom 13. Juni 2012 fest. Die besonderen Umstände des Einzelfalls – insbesondere den Todesfall in der Familie und die finanziellen Belastungen – hat das Landgericht ausführlich erwogen und dargestellt, dass gleichwohl aufgrund der zeitlichen Folge des Geschehens den Beklagten ihr Verschulden hinsichtlich der unterbliebenen Zahlungen vorzuwerfen ist. Das am 16. September 2010 verkündete Urteil des Landgerichts ließ keine Zweifel über die Verpflichtungen der Beklagten. Die Nichtzahlung auf dieses Urteil hin erscheint auch angesichts der schon genannten und der weiteren Umstände des Falles – wie ein zuvor längeres und unbelasteten Mietverhältnis sowie im Hinblick auf den längeren Zustimmungsprozess – nicht in einem milderen Licht. Abgesehen von diesen Abwägungsgesichtspunkten teilt das Landgericht im Übrigen nicht die Auffassung der Beklagten aus deren letztem Schriftsatz, dass § 569 Abs. 3 Nr. 3 ZPO für eine Kündigung neben oder nach einem Prozess zur Zustimmung immer auch eine Klage auf Zahlung voraussetze[5].

Den Beklagten war eine Räumungsfrist von etwa 2 1/2 Monaten zu gewähren, insbesondere um einen Umzug der Familie in den Ferien der schulpflichtigen Kinder zu ermöglichen. Die Klägerseite hat in der mündlichen Verhandlung gegen diere Räumungsfrist keine Bedenken geäußert.

Landgericht Berlin, Urteil vom 18. Juni 2011 – 67 S 466/11

  1. AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.08.2011 – 6 C 23/11[↩][↩]
  2. AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.06.2008 – 6 C 543/07[↩]
  3. LG Berlin, Urteil vom 16.09.2010 – 67 S 255/08[↩]
  4. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04[↩]
  5. vgl. dazu Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 569, Rn. 26, Seite 1116[↩]