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Töte den Wohnungseigentümer – und bleib dort wohnen

Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts, der den Grundstückseigentümer getötet hat, muss das Wohnungsrecht nicht aufgeben, darf es unter Umständen aber nicht mehr persönlich ausüben.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war der Wohnungsberechtigte zunächst zusammen mit seinem Bruder Eigentümer eines Hausgrundstücks in Leipzig. Anfang 1997 übertrug er seinen hälftigen Miteigentumsanteil auf den Bruder, behielt sich aber ein dingliches Wohnungsrecht an der Wohnung im Obergeschoss des Anwesens vor. Beides wurde in das Grundbuch eingetragen. Der Wohnungsberechtigte bezog die Wohnung im Obergeschoss, sein Bruder die Wohnung im Untergeschoss des Anwesens, in der er mit seiner geschiedenen Ehefrau wieder zusammenlebte. Im Mai 2012 erstach er seinen Bruder während eines Streits. Er wurde wegen Totschlags zu einer Freiheitsstrafe von 9 Jahren und 9 Monaten verurteilt, die er derzeit verbüßt. Erbin des Getöteten und damit Eigentümerin des Grundstücks wurde dessen Mutter. Der Beklagte wurde in einem Zivilrechtsstreit rechtskräftig für erbunwürdig erklärt. Die frühere Ehefrau des Getöteten wohnt weiterhin auf dem Grundstück.

Die Mutter, die nicht auf dem Grundstück lebt, verlangte nun als Grundstückseigentümer von ihrem Sohn als Wohnungsberechtigten die – bedingungslose – Zustimmung zur Löschung des Wohnungsrechts. Sie verweist dabei auf die Rechtsprechung des österreichischen Obersten Gerichtshofs, der die Kündigung eines dinglichen Wohnungsrechts für möglich hält, wenn der Wohnungsberechtigte den Grundstückseigentümer ermordet hat.

Die Klage ist in den Vorinstanzen vor dem Landgericht Leipzig1 und dem Oberlandesgericht Dresden2 ohne Erfolg geblieben. Und der Bundesgerichtshof hat nun auch die Revision der Grundstückseigentümerin zurückgewiesen:

Die Kündigung eines dinglichen Wohnungsrechts kommt im deutschen – anders als im österreichischen – Recht nur in Betracht, wenn sie als Inhalt des Rechts ausdrücklich vereinbart ist, was hier nicht geschehen ist.

Ein Anspruch der Mutter als Grundtückseigentümerin auf Aufgabe des Wohnungsrechts besteht nicht.

Er folgt insbesondere nicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Ob und unter welchen Voraussetzungen sich hieraus überhaupt ein Anspruch auf Aufgabe eines Wohnungsrechts ergeben kann, hat der Bundesgerichtshof bislang und auch in diesem Fall offen gelassen.

Zwar ist es Personen, die dem Getöteten nahe standen und die weiterhin auf dem mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstück wohnen, im Allgemeinen nicht zumutbar, mit dem Täter unter einem Dach zu leben. Auch in einer solchen Situation kommt ein Anspruch auf Aufgabe des Wohnungsrechts aber nur als letztes Mittel – oder, wie es der österreichische Oberste Gerichtshof formuliert, als “äußerstes Notventil” – in Betracht, wenn andere zumutbare Wege der Konfliktlösung ausscheiden.

Nach deutschem Dienstbarkeitenrecht besteht eine solche Möglichkeit regelmäßig. Der Berechtigte muss nämlich sein dingliches Wohnungsrecht nach § 1020 Satz 1 BGB so ausüben, dass die Interessen des Grundstückseigentümers tunlichst geschont werden. Zu diesen Interessen gehören bei einem dinglichen Wohnungsrecht auch die persönlichen Beziehungen zwischen dem Berechtigten und den Personen, die dem getöteten Grundstückseigentümer nahe standen und weiterhin auf dem Grundstück leben.

Wenn diese mit dem Berechtigten wegen der Tat nicht mehr auf dem Grundstück unter einem Dach zusammenleben wollen, muss der Berechtigte dem Rechnung tragen. Dieses Ziel ist aber schon dadurch zu erreichen, dass er die Wohnung nicht mehr selbst nutzt, sondern sie Dritten überlässt, also etwa vermietet. Dazu ist er auf Verlangen des Grundstückseigentümers auch verpflichtet.

Diese alternative Möglichkeit der Konfliktlösung schließt einen auf § 242 BGB gestützten Anspruch auf Aufgabe des Wohnungsrechts aus.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. März 2016 – V ZR 208/15

  1. LG Leipzig, urteil vom 06.05.2015 – 2 O 1823/14
  2. OLG Dresden, Urteil vom 14.09.2015 – 17 U 851/15
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